武晉萱民間公證人

大家好! 我是邱愛莉。我是house123的執行長。

最近有一些學員不約而同遇到，承租的房客希望以「公司」作為「承租人」名義簽約。有些是因為承租的空間希望作為「辦公室」使用，有些則是因為公司有補助租金，因此需要以「公司」名義簽約。如果合約上「承租人」是公司行號，要特別注意哪些呢？

1. 公司是否需要報稅：

大部分的公司的辦公室租金都會需要報費用，除了房東需繳交「租賃稅」外，如果每月租金超過 2 萬元，還需要繳交「二代健保」唷！不過，不管是「租賃稅」或「二代健保」，都可以在合約中約定由「房東」還是「房客」負責申報繳款，所以，在簽約時記得確認金額，並於合約中明載。歡迎參考我的另一篇文章：「房客是公司行號，租金要報稅應該怎麼計算？」

2. 公司是否需要登記：

如果公司需要將公司的營業登記遷到你的房子，需取得你的同意書。除了建議一定要依規定報稅外，如果房子近期有可能出售，要留意出售前一年內，如仍有出租或營業行為 (設立公司) ，則無法適用「土地增值稅優惠自用」的條件。對於長期持有的物件影響金額較大，不可不慎。

3. 房屋可否申報出租面積比例：

如果公司設立營業登記在房子，房子的房屋稅即適用「營業用」3%，而非原來的1.2% (自住) 或1.5% (出租，但仍為住宅，而非公司營業)。如果出租作為營業用的面積並非 100%，可以向稅捐單位說明，例如：2/3 為營業用，1/3 為住宅用。必要時稅捐單位會到現場查看，反映在次年的房屋稅金額的計算上。

4. 公司營業項目與設立時間、資本額：

正如住宅的房子需要篩選過濾房客，租給公司法人，篩選房客的功課也不可少。由於公司登記在經濟部網站都是公開資訊，在簽約前，可以請房客提供公司的名稱和統編，先查詢它的營業項目，確認該營業項目的場域是不是需要具備其他營業執照，如：旅館、民宿、餐廳、加工廠等。此外，還有設立時間、公司資本額，並詢問公司需要遷址的原因為何。為了避免不肖房客以別人的公司為名義，簽立假合約，可以自行打電話到該公司確認是否有找新辦公室租賃的行為。

5. 公司負責人是否可擔任租約的「連帶保證人」：

為了避免公司經營不善倒閉，導致租約無法履行，簽約時，最好能請公司負責人擔任租約的「連帶保證人」，當公司無法繳租或租約期滿，無法順利收回房子，或有其他損害賠償問題時，可以直接向公司負責人提出要求。

每一個公司從創立，到成長、茁壯，就像一棵小樹苗，需要團隊的付出和堅持。如果做完了上述的確認和討論，也確定對方是認真、正派經營、負責任的公司，就安心的把房子租給他們吧！能夠提供他們創業的「基地」也是一樁美事，而且有些房東反而覺得，租給公司做辦公室，比租給個人當住宅使用更單純。我們公司之前租的辦公室房東就曾自豪地說，她的房子一向只租公司當辦公室，她的房客如有搬家，都是因為擴編才搬走，表示她的房子很旺！這也是一種成就感吧！

文章出處:  ETToday探索  House123 執行長 邱愛莉

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